不動産を遺産分割する4つの方法とは？決定する際の流れも解説

物理的に分けることのできない不動産は、遺産分割が難しくなる財産のひとつです。

今回は、不動産を遺産分割するときの4つの方法について、それぞれメリット・デメリットを含めて解説します。

共有名義

共有名義とは、不動産を複数の相続人が共同で所有し、それぞれの持分割合を登記する方法です。

共有名義の主なメリットは、相続人全員の合意さえあれば事務的な手続きが比較的スムーズに完了する点です。

そのため、一時的な手段として選ばれることが多くなっています。

一方で、共有名義のデメリットとして、不動産の売却や活用が難しくなりやすいことがあります。

共有されている不動産を売却したり活用したりする際には、原則として共有者全員の同意が求められるためです。

また、不動産の共有者が亡くなるとその持分はその相続人に相続されます。

これが繰り返されることにより、権利関係が複雑化しやすくなるというリスクもあります。

管理費用の分担をめぐるトラブルも起きやすいため、共有名義は可能であれば避けた方が良いといえます。

現物分割

現物分割とは、不動産そのものを物理的に切り分け、それぞれの相続人が単独で所有する方法です。

現物分割のメリットは、各相続人が自分の取得した部分について独立した権利を持てる点です。

一方で、不公平感が生じやすいというデメリットがあります。

分割後の土地の価値を均等にすることは難しく、境界線の引き方の工夫や現金による差額の調整が必要になることがあります。

また、建物が含まれる住宅の場合には物理的に切り分けることができないため、現物分割の適用は原則として土地に限定されます。

さらに、専門家による測量などといった事前調査が必要となり、費用と時間がかかる点もデメリットであるといえます。

自治体の条例によっては、土地を一定以下の広さに分けることが禁じられていることもあるため、事前調査は欠かせません。

換価分割

換価分割とは、遺産である不動産を第三者に売却して現金に換え、その売却代金から諸経費を差し引いた残額を相続人で分け合う方法です。

換価分割のメリットは、遺産を現金によって公平に分けられる点です。

相続人全員が将来の管理責任や維持費を負う必要がないということも、将来的なトラブルの回避に有益です。

デメリットとしては、先祖代々の土地や思い出の実家を失ってしまうという精神的な側面が挙げられます。

また、不動産を売却するための諸経費が発生するため、相続人が分け合う金額は売却価格より少なくなります。

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が不動産を現物取得する代わりに、自分の取り分を超える価値に相当する現金を他の相続人に支払う方法です。

このときに支払われる現金のことを、代償金といいます。

代償分割は、不動産の現物を相続したい相続人とその他の相続人の利益を公平に調整できるバランスの取れた方法であるといえます。

売却にかかる手数料などを節約できることもメリットです。

デメリットは、一般的に不動産を相続する側に他の相続人へ支払うための十分な自己資金がなければ代償分割は選択できないという点です。

また、代償金算出の基礎となる不動産の評価額について、代償金を支払う側と受け取る側との間で意見の対立が生じやすくなっています。

不動産の分割方法を決定する流れ

相続財産に不動産が含まれる場合、その分割方法を決めるためには、まず相続人の意向を確認することが重要です。

遺産分割は相続人全員の合意によって決定されるためです。

現物での不動産相続を希望する相続人が他の相続人に代償金を支払う十分な自己資金があるのであれば、代償分割が有力な候補となります。

一方で、公平性を重要視する場合には、不動産を売却して現金によって分配する換価分割が効果的です。

対象となる不動産の時価を把握し、評価額を算出することは分割方法を決定する重要な要素となりえます。

不動産の価値によって分割方法を選びたい場合には、複数の不動産会社による査定や不動産鑑定士の評価を利用することを検討してください。

相続人全員が合意したら、その内容を遺産分割協議書として書面化しましょう。

遺産分割協議書は、将来的なトラブルの発生を防止するために重要な役割を担います。

まとめ

今回は、不動産を遺産分割する4つの方法と、どの方法を選択するか決める際の流れについて解説しました。

共有名義、現物分割、換価分割、代償分割には、それぞれメリット・デメリットがあります。

ご自身の置かれた状況に最適な分割方法の選び方に迷われていたり、他の相続人との話し合いに不安を感じられていたりする場合には、弁護士に相談することを検討してください。